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時間︰2020-03-30 12:44:54 來源︰經(jing)濟(ji)參考報

當前,國內房地產行業集中(zhong)度不斷提升,房ke)qi)優勝劣汰趨勢(shi)正在加速(su)。數據顯示,2019年330家房ke)qi)破產,百(bai)強房ke)qi)整體業績也未有明顯提升。今年,各(ge)梯隊房ke)qi)門檻(jian)進一步提升,但規模房ke)qi)擴容放緩,新增千億(yi)房ke)qi)數明顯下降(jiang),近4年來房ke)qi)整體的目標完成率水平(ping)也逐年降(jiang)低。

房ke)qi)兩極分化(hua)現象加劇(ju)

1月13日(ri)下午,世茂集團與福晟集團聯合(he)宣(xuan)布,世茂集團收購福晟集團nuo)7個項目,成為2020年首個大型收並購事件,甚至(zhi)被稱(chen)為“世紀大並購”。在業內看(kan)來,房地產行業正由高速(su)發展時期(qi)進入橫盤期(qi),加之(zhi)2019年融(rong)資shi)喙 呤戰簦 zhong)多房ke)qi)所面(mian)臨的生存壓力(li)史無前例。

隨著行業集中(zhong)度的不斷提升,行業頭部格局不斷穩固,2019年房ke)qi)TOP30門檻(jian)值已超千億(yi)。與此同時,留給中(zhong)小企(qi)業的機會卻越來越少,並且地產行業的容錯度降(jiang)低。針對世茂集團收購福晟集團事件,億(yi)翰(han)智庫相關分析人士指出(chu)︰“本次交易的被收購方(fang)福晟集團,曾經(jing)也是穩健(jian)經(jing)營的典(dian)範(fan),但在瞬息萬變的行情之(zhi)下,連續(xu)踏空節奏,加上應對失當,最終釀下今日(ri)的苦果(guo)。”

行業整體規模增速(su)也在顯著放緩,百(bai)強房ke)qi)規模增長“失速(su)”。2019年12月,房ke)qi)進一步加大供貨力(li)度和營銷力(li)度,以沖(chong)刺年終業績,百(bai)強房ke)qi)權益銷售金額(e)環(huan)比reng)齔8.3%至(zhi)9903.4億(yi)元,創全年單(dan)月規模新高。然(ran)而,多家市場機構(gou)統計顯示,真(zhen)實情況並不如企(qi)業業績增速(su)反映得(de)那麼樂觀,企(qi)業實際去(qu)化(hua)表現zhi)氈椴患霸?qi)。權益口徑下,百(bai)強房ke)qi)2019年全年累計銷售金額(e)同比reng)齔.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百(bai)家房地產企(qi)業宣(xuan)告破產的消息進一步引(yin)發市場關注。中(zhong)國指數研究院(yuan)的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在人民(min)法(fa)院(yuan)公告網,以“房地產+破產文書(shu)”為關鍵字可檢索出(chu)來400多條破產文書(shu),以企(qi)業為單(dan)位來看(kan)的話,剔除(chu)部分重復企(qi)業及非(fei)房地產企(qi)業,共(gong)計330家房ke)qi)發布了破產相關文書(shu)。

中(zhong)指院(yuan)相關分析人士指出(chu),發布破產文書(shu)的房地產企(qi)業主要分布于長三角與珠(zhu)三角城(cheng)市群,上述兩個區域(yu)佔總數量(liang)的43%。中(zhong)指院(yuan)分析人士認為,“一huan)fang)面(mian),熱點城(cheng)市及城(cheng)市群,吸引(yin)了大量(liang)房地產開發企(qi)業進入,區域(yu)競爭激烈,地方(fang)小微房ke)qi)生存更(geng)加艱(jian)難;另一huan)fang)面(mian),長三角及珠(zhu)三角投資shi)敖璐榷雀擼 璐婪滓約骯 si)注銷破產更(geng)加頻繁。”

融(rong)資困境(jing)疊加企(qi)業經(jing)營壓力(li)

“對破產企(qi)業進行核實後,我們發現房ke)qi)大多為當地開發企(qi)業,很(hen)多糾紛為破產和解(jie)以及再次啟動,相比小企(qi)業而言,部分規模相對較大的房ke)qi),因(yin)戰略定(ding)位、多元擴張、項目銷售等問題,資金鏈(lian)也出(chu)現zhi)宋侍狻!敝zhong)指院(yuan)方(fang)面(mian)表示。

根(gen)據中(zhong)指院(yuan)對企(qi)業深陷困境(jing)原因(yin)分析研究,房ke)qi)面(mian)臨破產主要有兩方(fang)面(mian)原因(yin)︰一huan)fang)面(mian),企(qi)業自身管理制(zhi)度落後、運營效率較低、產品缺乏競爭力(li)、布局單(dan)一,在市場火(huo)熱的上行期(qi)階段,企(qi)業的銷售業績快速(su)增長,掩蓋自身“內功(gong)”先天不足(zu)的缺陷。同時,規模化(hua)也對企(qi)業自身管理提出(chu)更(geng)高的要求,企(qi)業並沒有及時優化(hua)應對挑戰jian)R壞┤諧】肫ping)穩ran)螄灤釁qi),企(qi)業的競爭力(li)短板就會凸顯出(chu)來,銷售去(qu)化(hua)以及融(rong)資等問題將形成較大壓力(li)。

另一huan)fang)面(mian),部分房ke)qi)前期(qi)的業績高增長促使(shi)企(qi)業自信心(xin)急劇(ju)擴張,在業務發展方(fang)面(mian)速(su)度過快,激進的多元化(hua)拓展拖累了企(qi)業的發展速(su)度。

“作為一個資金密集型行業,房地產開發需要大量(liang)資金支持(chi),一旦運轉中(zhong)的環(huan)fang)誄chu)現資金問題,多米諾(nuo)效應被觸(chu)發,將迅速(su)蔓延,導致(zhi)房ke)qi)經(jing)營困頓甚至(zhi)倒閉破產。”中(zhong)指院(yuan)方(fang)面(mian)分析指出(chu),2019年,信用評級較高的大型房ke)qi)資金優勢(shi)更(geng)加明顯,而部分zhong)︵頭科(ke)qi)資金承壓,短期(qi)資金風險(xian)顯著增加。“房ke)qi)仍(reng)需要從經(jing)營上做好地產主業,優化(hua)債(zhai)務結構(gou),降(jiang)低杠桿比例,平(ping)穩發展gong)拍?chi)久(jiu)經(jing)營。”

在政策調控較緊的當下,尤其是融(rong)資端(duan)不斷收緊,融(rong)資成本水漲船(chuan)高,現金流(liu)更(geng)是重中(zhong)之(zhi)重。億(yi)翰(han)智庫方(fang)面(mian)也認為,“收並購浪潮來襲,也體現出(chu)當下地產行業之(zhi)艱(jian)難。對于進入發展困境(jing)的房ke)qi)而言,或多或少都有自身的原因(yin)。”

2019年,全國範(fan)圍(wei)多個城(cheng)市取消或放寬(kuan)了落戶限(xian)制(zhi)。業內預計,至(zhi)少未來2-3年城(cheng)鎮化(hua)速(su)度仍(reng)能保持(chi),基本置業需求仍(reng)在,住(zhu)宅開發仍(reng)有增長空間。億(yi)翰(han)方(fang)面(mian)認為,房地產企(qi)業在精進主業的基礎上,可結合(he)本身基因(yin)和資源情況,適度投入部分地產相關的多元化(hua)業務作為長期(qi)戰略,但一定(ding)要注意多元化(hua)的投入也要遵守聚(ju)焦原則,同時平(ping)衡好主業與其他業務的結構(gou)關系。

2020年房ke)qi)規模預計穩中(zhong)有升

近幾(ji)年,房ke)qi)紛紛涉足(zu)長租(zu)公寓、養老地產、文旅地產相關領域(yu),也有房ke)qi)進軍新能源汽車、機器(qi)人制(zhi)造、汽車零部件制(zhi)造等非(fei)地產領域(yu)。上述中(zhong)指院(yuan)方(fang)面(mian)分析人士表示,“房ke)qi)要對自身的財力(li)、物力(li)、人力(li)有著系統規劃,促進業務及品牌的協(xie)同發展,形成系統運營合(he)力(li),否則新涉足(zu)業務不僅(jin)短期(qi)難見效益,主業的發展也會受到拖累。”

行業人士指出(chu),受市場下行和調控不huan)潘捎跋歟 夜康夭qi)業正在面(mian)臨費用率提升、負(fu)債(zhai)率升高、短期(qi)償債(zhai)能力(li)下滑的困境(jing),尤其中(zhong)小型房ke)qi),仍(reng)將面(mian)臨一定(ding)的盈利和資金壓力(li)。

未來,在融(rong)資shi)喙莧 fang)位趨緊的情況下,行業分化(hua)將會持(chi)zhong)xu)加劇(ju)。業內普(pu)遍認為,雖(sui)然(ran)目前房地產市場整體去(qu)化(hua)壓力(li)尚(shang)存,但行業將保持(chi)長期(qi)平(ping)穩發展的市場環(huan)境(jing)已趨于明朗sheng)T?020年企(qi)業整體規模將維(wei)持(chi)穩中(zhong)有升的增長態勢(shi)。行業競爭加劇(ju)下,百(bai)強房ke)qi)內部的分化(hua)格局也將進一步持(chi)zhong)xu)。

在市場去(qu)化(hua)承壓的背景下,企(qi)業的發展重心(xin)逐漸由“增量(liang)角逐”轉向“提質增效”,未來業績規模的增長不能簡單(dan)依(yi)賴于供貨量(liang)的加大,企(qi)業戰略布局、組織管控、品牌ping)ㄉ璧茸酆he)實力(li)的提升將是房ke)qi)未來工作的重中(zhong)之(zhi)重。

“尤其是中(zhong)小型房ke)qi)布局相對集中(zhong),很(hen)難平(ping)衡區域(yu)風險(xian)。因(yin)此,適度降(jiang)低杠桿比例,放緩增長節奏,能夠有效規避現金流(liu)風險(xian)。”億(yi)翰(han)智庫方(fang)面(mian)指出(chu),當下房地產行業的競爭格局與以往大有不同,合(he)作是當下房ke)qi)生存和競爭的主要形式,合(he)作的本質是優勢(shi)交換,合(he)作的目的是完善自我的資源矩陣(zhen)。

編輯(ji)︰郭夢涵

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